Deze voormalige kerk in het centrum van Maastricht is getransformeerd tot boekhandel en wordt gezien als schoolvoorbeeld van succes herbestemmen.
Het voormalige hoofdkantoor van Akzo ‘De Grote Enk’ is na jaren van leegstand getransformeerd tot een appartementencomplex uitgaande van de bestaande stramienen.
Deze voormalige melkfabriek is op initiatief van Dudok Wonen getransformeerd tot een woon-, werk- en leefplek.
Het bepalen van de waarde van gemeentelijk vastgoed is in veel gevallen complexer dan de waardering van bijvoorbeeld kantoorruimtes en woningen. Uitgezonderd uiteraard de gebouwen die courant zijn en marktconform verhuurd zijn. Enkele factoren die van invloed kunnen zijn:
uitblijven van passende referenties;
specifieke bouwaard;
beperkte bestemming;
ontbreken van goede documentatie;
relatie tussen de gemeente en de huurder/gebruiker.
Bovenstaande factoren maken dat het waarderen van gemeentelijk vastgoed absoluut 100% maatwerk is. Elke situatie is anders en veelal kan aan het doen van aannames niet ontkomen worden.
Juist daarom is het voor de taxatie zo belangrijk dat de gemeente een specifiek taxatiekader aangeeft. Ondanks dat het kader ’ten behoeve van verkoop’ ogenschijnlijk heel concreet is, kan het in de praktijk algemeen zijn. Want, is er behoefte aan de waarde in de huidige staat als nulmeting of is het wenselijk te anticiperen op een toekomstig gebruik. En bij dit laatste is ook van belang hoe je wilt verkopen, of de bestemming aangepast kan worden, etc. Het is dan ook belangrijk om vooraf eerst met de taxateur in gesprek te gaan om de uitgangspunten helder te krijgen.
Gemeenten hebben onder andere te maken met richtlijnen ten aanzien van staatssteun. Als er verkocht wordt onder de getaxeerde waarde, kan dit uitgelegd worden als staatssteun. Daarom is het goed om te weten dat er redenen kunnen zijn dat de uiteindelijke opbrengst afwijkt van de getaxeerde waarde. Ondanks de deskundigheid van de taxateur blijft een waardering van gemeentelijk (maatschappelijk) vastgoed, meer dan andersoortig vastgoed, een gesimuleerde waarde. De markt kan anders bepalen, bijvoorbeeld omdat het pand een herbestemming nodig heeft en de ideale koper niet op de markt is.
Moet je daarom als gemeente geen waardering op laten stellen? Zeker niet! Juist in deze situatie is het belangrijk om een uitgebreide waardebepaling te hebben. Hierdoor krijgt u als gemeente een goed beeld van de variabelen die van invloed zijn op de waarde. Waar de knelpunten liggen, etc. Op deze manier bent u als gemeente veel beter in staat om invloed uit te oefenen op een positieve waardeontwikkeling en/of begrijpt u beter waar de mogelijkheden in de markt liggen.
Een waardeverklaring is niet hetzelfde als een taxatierapport. Bij een taxatierapport wordt uitvoerig de staat en ligging van het gebouw beschreven, alsmede een waardering en onderbouwing. In de praktijk ontdekten wij dat een dergelijk marktconform rapport vaak niet anticipeerde op vragen vanuit de gemeenten en weinig interessant was voor bijvoorbeeld de gemeenteraad. Voor hen is het niet interessant om te weten uit welk jaar de CV-ketel komt. Wel is het interessant om te weten waarom voor een bepaalde huurprijs is gekozen en wat daarbij de achterliggende afwegingen zijn. Waarom het pand wel of niet courant is en wat de invloed daarvan is. Op zich redelijk standaard vragen, echter binnen het reguliere taxatierapport blijft het beperkt tot vakjargon.
MV Vastgoedadvies heeft daarom een ‘lekenproef’ waarderingsrapport opgesteld. Hierin wordt de lezer stap voor stap meegenomen in onze beweegredenen. Waarom nemen we op dat punt die beslissing, etc. Elk detail van de berekening leggen wij in simpele bewoordingen uit. Waarom doen we díe stap en waarom hebben wie díe uitgangspunten gekozen. Aangezien taxeren geen absolute wetenschap is, maar gebaseerd is op ervaring, bieden wij op deze transparante manier van werken ruimte voor discussie en daar waar nodig ook aanpassing.
Als aanvulling op de waardering vinden wij het belangrijk dat de taxateur de gemeente een advies meegeeft. Als de taxateur zaken signaleert, waarvan zij vermoedt dat de gemeente(raad) daar onvoldoende rekenschap van heeft, zal zij dit zeker meegeven. Dit kan betrekking hebben op het managen van verwachtingen over de verkooppotentie, strategie, aanpassing bestemming, etc.
Kortom: taxeren van specifiek gemeentelijk vastgoed vraagt om:
*scherp taxatiekader:
*goede communicatie.
Deze kerk is op initiatief van een lokale projectontwikkelaar getransformeerd tot een kantoorgebouw met meerdere huurders.
De voormalige basisschool ‘De Vermeerschool’ in Hilversum is getransformeerd tot woningbouw.
