In mijn vorige Collumn schreef ik waarom het bouwen van woningen eenvoudig kan zijn. In deze column wil ik je meenemen in een aantal praktijkvoorbeelden waardoor het oplossen van de woningcrisis in de praktijk van heden lastig blijkt. Dit komt door zowel het optreden en handelen van overheden, maar zeker ook van burgers.
Laat ik aan de hand van een paar praktijkvoorbeelden de pijlers duiden.
– De grond is vaak niet bestemmend voor woningbouw. De bestemming zal gewijzigd moeten worden, alleen is dat lastig omdat gronden niet voor niets een specifieke bestemming hebben en in deze trajecten buurtbewoners dan ruime inspraak krijgen en geregeld de planvorming vertragen of blokkeren. De vertraging komt doordat eigenlijk niemand wil dat er in zijn figuurlijke achtertuin gebouwd wordt.
– Bij herontwikkeling dezelfde eisen wordt gesteld als aan nieuwbouwplannen. Dit maakt bijvoorbeeld dat bij de transformatie van een kantoorpand vanuit de wet eisen aan buitenruimte worden gesteld. Zo’n eis kan plannen duur en misschien daardoor niet haalbaar maken. En dat terwijl de doelgroep, bijvoorbeeld starters het ontbreken van de buitenruimte graag voor lief nemen. Als ze maar een eigen woning hebben.
– Gemeente stellen vaak (aanvullende) eisen aan de samenstelling of locatie van plannen, waardoor veel projecten het financieel niet haalbaar zijn. Denk aan de eis dat minimaal 1/3 van het project voor het sociale segment gebouwd moet worden. Natuurlijk moeten deze woningen ook gerealiseerd worden, alleen voor veel initiatiefnemers wordt het project dan financieel niet meer rendabel. De bouwkosten wegen namelijk niet meer op tegen het minimale rendement. Idealen winnen dan vaak van de realiteit.
– Gemeenten vinden een groene stad steeds belangrijker worden. Dit kan bijv. betekenen dat er bij de planvorming rekening gehouden moet worden met de groeimogelijkheden van een oude boom. Dit kan concreet ertoe leiden dat binnen een plan minder wooneenheden gebouwd kunnen worden waardoor het plan financieel niet meer haalbaar is.
– Bij de beoordeling of een plan duurzaam is, wordt de discussie te vaak beperkt tot het traditionele energiecomponent. Terwijl volgens die lat een plan financieel niet haalbaar is. Terwijl je ook kunt stellen dat het leeg laten staan van panden niet duurzaam is en dat het juist duurzaam is om ze te herbestemmen ook wanneer de uitvoering niet optimaal is. Zolang ze veilig is!
– Veel projecten moeten wachten totdat er ruimte op het energienet beschikbaar is.
– Veel gemeenten werken met flexibele krachten wat ten koste kan gaan van de continuïteit en visie.
Wil je meer weten of sparren? neem gerust contact op.
